¿Qué gastos tengo al vender mi casa? ISR, notario y avalúo

Mucha gente calcula lo que le va a quedar restando solo la comisión inmobiliaria, y se lleva una sorpresa en la notaría. Esta es la lista completa de lo que sale de tu bolsillo cuando vendes en Jalisco, y lo que le toca al comprador.

¿Qué paga el vendedor?

• ISR por enajenación de bienes inmuebles. Casi siempre el gasto más grande. Se calcula sobre la ganancia, no sobre el precio de venta.
• Comisión inmobiliaria. En la Zona Metropolitana de Guadalajara va de 4% a 5%. Puedes ver el detalle en nuestra guía de cuánto cobra una inmobiliaria en Jalisco.
• Certificado de libertad de gravamen y constancias que pida el notario.
• Cancelación de hipoteca, si la propiedad todavía tiene crédito.
• Predial y agua al corriente. Sin eso no se firma.

¿Qué paga el comprador?

• Impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI), que en Jalisco es municipal.
• Honorarios del notario por la escrituración.
• Avalúo, cuando el crédito o la autoridad lo exigen.
• Inscripción en el Registro Público de la Propiedad.

Es la regla general y puede pactarse distinto entre las partes, pero así es como se reparte normalmente.

¿Cómo se calcula el ISR al vender una casa?

No se paga sobre el precio de venta, sino sobre la ganancia. A grandes rasgos: al precio de venta se le resta el costo de adquisición actualizado por inflación, más las mejoras que puedas comprobar con facturas, más los gastos notariales de cuando compraste, más la comisión que pagaste al vender.

De ahí sale la ganancia, y sobre esa ganancia se aplica la tarifa del impuesto. El notario está obligado a calcularlo, retenerlo y enterarlo al SAT; no es un trámite que hagas por tu cuenta.

Por eso importa tanto guardar las facturas de las remodelaciones. Una cocina o un baño rehechos, con factura, bajan la ganancia gravable y por tanto el impuesto. Sin factura, para efectos fiscales esa obra no existe.

¿Hay forma de no pagar ISR?

Sí, existe la exención por casa habitación. Si la propiedad fue tu vivienda, puedes quedar exento del ISR hasta cierto monto establecido en la ley, y por el excedente sí se paga.

Las condiciones principales:

• Que se trate de tu casa habitación, comprobable con identificación, estados de cuenta o recibos de servicios a tu nombre en ese domicilio.
• Que no hayas usado la exención en los tres años anteriores.
• Que la superficie del terreno no exceda cierta proporción respecto a la construcción.

El monto exento se expresa en UDIS y se actualiza, así que el número en pesos cambia cada año. El cálculo exacto lo hace el notario con tus datos y con la ley vigente el día de la firma.

¿Cuánto voy a recibir realmente?

La cuenta honesta es: precio de venta, menos ISR, menos comisión, menos cancelación de hipoteca si aplica, menos certificados y adeudos pendientes. Conviene hacer ese cálculo antes de poner la propiedad en el mercado, no después de aceptar una oferta.

¿Cuándo conviene consultarlo?

Antes de firmar cualquier cosa. Un notario o un contador puede decirte en una consulta si aplicas a la exención y cuánto te quedaría neto. Si vendiste otra propiedad hace menos de tres años, o si la casa está a nombre de varias personas, o si hay sucesión de por medio, la situación cambia bastante y conviene revisarla con tiempo.

¿Quieres saber en cuánto puedes vender?

Escríbenos por WhatsApp al 33 2384 0466. Te contesta Valeria, nuestra asistente virtual, las 24 horas, y te conecta con Gil o Gabriela para una opinión de valor.

Esta guía es informativa y no constituye asesoría fiscal ni legal. Las disposiciones fiscales cambian y cada caso tiene particularidades. Confirma tu situación con un notario o un contador antes de tomar decisiones.